Nueva regulación de los arrendamientos de viviendas

El pasado 4 de junio se publicó en el BOE la Ley 4/13 de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas que modifica la famosa Ley de Arrendamientos Urbanos del 94, en este artículo vamos a señalar las modificaciones que, a nuestro juicio, nos parecen mas relevantes.

La legislación española en materia de arrendamientos ha ido evolucionando progresivamente desde la protección absoluta al arrendatario hasta una posición cada vez mas comprensiva para los arrendadores, si bien es cierto que toda reforma que se quiera plantear será eficaz si se es capaz de obtener una rápida respuesta de los Tribunales de Justicia y el propietario tiene un eficaz instrumento contra aquel inquilino que aprovechando la circunstancia permanece dentro de una vivienda que no paga durante mas tiempo del necesario.

En la inmensa mayoría de los contratos de arrendamientos no existen esos problemas y para estos casos la nueva regulación la podemos resumir en los siguientes puntos:

1.- Reducción del tiempo de las prórrogas forzosas a voluntad del arrendatario; los contratantes podrán pactar el tiempo de duración del contrato en el que estimen conveniente, si bien lo habitual es que se celebren por un año renovable, con un aumento de la mensualidad correspondiente a la subida del IPC.

         Frente a la prórroga obligatoria de hasta 5 años la nueva regulación, y para los nuevos contratos, establece una duración de 3, es decir, si se contrata un arrendamiento de vivienda por un año, a voluntad del arrendatario podrá prorrogarse dos años mas.

Existe una excepción a esta prórroga forzosa, no procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. La referida comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.

2.- Inoponibilidad del contrato de arrendamiento no inscrito en el Registro de la Propiedad frente a terceros, este punto hace referencia a una práctica, que si bien no es nueva, si es cierto que es escasísimas ocasiones se utilizaba.

         Que significa esta modificación, pues que si un contrato de arrendamiento no está inscrito en el Registro de la Propiedad no se podrá alegar la existencia de dicho contrato frente a tercero, esto es especialmente relevante para el caso de las ejecuciones hipotecarias de viviendas, porque en caso de adjudicarse una entidad financiera la vivienda en virtud de un procedimiento de ejecución quedará resuelto el contrato, evitando la posibilidad que sí existía anteriormente de mantenerse el inquilino en el uso de la vivienda mientras dure el contrato.

         Al igual sucederá en caso de venta de la finca arrendada.

3.- Por último y para no alargarnos en exceso y el punto, que a nuestro entender, es mas innovador es la posibilidad de rescisión del contrato por parte del arrendatario. Estabece textualmente la modificación que  “El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días.

Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.”

 

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